Vừa qua, hoạt động mua bán - sáp nhập (M&A) đã góp phần tích cực vào việc giải quyết lượng hàng tồn kho trên thị trường BĐS. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, hiện vẫn còn nhiều rào cản và rủi ro về mặt pháp lý ảnh hưởng đến xu hướng này.
M&A dự án BĐS: Cuộc chơi chưa bao giờ dễ dàng
Từ đầu năm 2017 đến nay, thị trường nhà đất xuất hiện hàng loạt thương vụ M&A khi nhiều tập đoàn lớn của Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore và Trung Quốc đã thâu tóm các dự án có quy mô lớn tại Tp.HCM. Tuy nhiên, trên thực tế, M&A BĐS chưa bao giờ là cuộc chơi dễ dàng và không phải thương vụ nào cũng thuận lợi và đem về kết quả khả quan.
JLL Việt Nam nhận định, M&A dự án BĐS được xem là một cách để tối đa hóa giá trị nhằm mang lại hiệu quả cao. Thế nhưng, trong giai đoạn sau của cuộc đàm phán, rất nhiều vấn đề rủi ro “ẩn giấu” sẽ dần lộ diện.
“Cứ 5 thương vụ BĐS thì sẽ có ít nhất một thương vụ thất bại cho đến khi thỏa thuận được ký kết. Điều này có thể sẽ làm gia tăng rủi ro, khó ước tính được chi phí và dễ dẫn đến sai lệch trong chiến lược kinh doanh. Trong đó, vấn đề được nhắc tới là giá thị trường của một danh mục đầu tư BĐS bị thâu tóm có thể sẽ khác biệt rất lớn với giá trị đã được thỏa thuận từ ban đầu, khiến công ty thâu tóm phải chịu rủi ro đáng kể về tài chính”, JLL nhìn nhận.
Hoạt động M&A BĐS diễn ra khá sôi động thời gian qua
Luật sư Nguyễn Hưng Quang, Trưởng văn phòng luật sư NH Quang và cộng sự cho rằng, về khía cạnh pháp lý, việc chuyển nhượng dự án BĐS và công trình xây dựng theo quy định về luật kinh doanh BĐS phải đáp ứng được một số điều kiện của pháp luật về mức độ xây dựng và hoàn thành dự án.
Cụ thể, Luật Kinh doanh BĐS quy định, bên chuyển nhượng dự án phải hoàn thành xong việc đầu tư hạ tầng đối với phần chuyển nhượng thì mới được chuyển nhượng. Dự án nếu chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước liên quan đến đất thì không được chuyển nhượng.
Ngoài ra, để được chuyển nhượng dự án, thủ tục hành chính hiện nay vẫn còn khá phức tạp, thời gian kéo dài. Chính các thủ tục cồng kềnh này sẽ gây ra những rủi ro cho cả hai bên mua và bán.
Rủi ro cho khách hàng mua sản phẩm của dự án M&A
Luật sư Trần Đức Phượng, Giám đốc Công ty Luật Hợp Việt cho hay, nhiều nhà phân phối BĐS gần đây chủ động bỏ tiền ra đầu tư vào các dự án dở dang như mua lại một tòa nhà trong dự án tổng thể, hay mua lại một phần dự án, một số sàn căn hộ… để hoàn thành sản phẩm và giao cho người mua nhà. Các nhà phân phối này bước đầu đã thực hiện được nhiều dự án thành công, giúp nhiều dự án hồi sinh, người mua đã được nhận nhà.
Tuy nhiên, những thương vụ kiểu này lại có nguy cơ rủi ro và tranh chấp lớn. Bởi lẽ, trên thực tế, thủ tục chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án rất khó khăn.
Chưa kể, nhà phân phối sẽ thường đặt một cái tên mới cho dự án (tên này thường không phải là tên pháp lý của dự án) và sẽ “chuyển nhượng hợp đồng” lại cho khách hàng. Trong trường hợp này, nhà phân phối sẽ đóng vai trò như chủ đầu tư để trong hợp đồng mua bán, nên nhiều công chứng viên sẽ không phát hiện ra và vẫn công chứng việc chuyển nhượng. Thế nhưng, lúc làm giấy chủ quyền nhà thì chính khách hàng sẽ gặp rắc rối do cơ quan nhà nước chỉ công nhận chủ đầu tư thực sự của dự án. Khi tranh chấp xảy ra, những rủi ro sẽ rơi phần lớn vào người mua cuối cùng.
Để tránh gặp phải những rủi ro này, Luật sư Trần Đức Phượng cho rằng, trong trường hợp như vậy, trước khi mua khách hàng cần kiểm tra kỹ chủ đầu tư thật sự của dự án là doanh nghiệp nào. Bởi chủ đầu tư mới là người chịu trách nhiệm với người mua, nhà phân phối hoặc đơn vị được ủy quyền chỉ là người chuyển nhượng lại sản phẩm cho người mua.
Các chuyên gia cũng khuyến cáo một rủi ro khác, đó là tình trạng nhà đầu tư thứ cấp chưa hoàn thành xong việc chuyển nhượng dự án (dự án vẫn đứng tên chủ đầu tư cũ), nhưng vẫn trực tiếp ký tên trong hợp đồng mua bán với khách hàng. Những hợp đồng dạng này sẽ bị vô hiệu khi xảy ra tranh chấp. Vì theo quy định tại Khoản 5 Điều 13 Luật kinh doanh BĐS năm 2014, chủ đầu tư dự án không được ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua BĐS.
Luật sư Nguyễn Đăng Tư, Văn phòng Luật sư TriLaw cho rằng, khách hàng mua nhà ở của những dự án hậu M&A cần yêu cầu bên bán cung cấp các tài liệu pháp lý liên quan đến dự án xem đã chuyển nhượng sang chủ đầu tư mới hay chưa. Mặt khác, điều kiện nhất định phải có để giao dịch, chính là dự án này phải có được văn bản của Sở Xây dựng về việc đủ điều kiện huy động vốn và có ngân hàng bảo lãnh.
