"Sóng ngầm" giao dịch đất nông nghiệp

Chủ yếu là giao dịch ngầm

Thực tế cho thấy, tại nhiều khu vực đô thị và cận đô thị, đất nông nghiệp đang bị bỏ hoang, lãng phí. Trong khi đó, giao dịch ngầm đất nông nghiệp vùng nông thôn đang diễn ra khá phổ biến, khó quản lý và kiểm soát.

Tham gia hội với chủ đề "Kiến tạo thị trường bất động sản nông nghiệp: Thực trạng và kiến nghị chính sách", nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, GS. Đặng Hùng Võ cho hay, giao dịch về quyền sử dụng đất nông nghiệp chỉ được thực hiện tại các khu vực đô thị, cận đô thị theo đúng quy định của pháp luật hiện hành, tại các vùng nông thôn "yên tĩnh" không diễn ra. Tại những nơi có hoặc dự kiến có quy hoạch dự án, giới đầu tư địa ốc sẽ ôm đất nông nghiệp khi nhận thấy có nhiều khả năng chuyển đổi sang đất phi nông nghiệp. Theo đó, giao dịch đất nông nghiệp ở dây đều chỉ dựa vào hợp đồng viết tay, không chính thức, không thực hiện đúng thủ tục pháp lý. Do thủ tục phức tạp và phải đóng thêm chi phí nên nhiều người dân không nhận Giấy chứng nhận đã cấp. Thực trạng này rất phức tạp, có thể mang tới nhiều rủi ro.

GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, Việt Nam cần một mạng lưới sàn giao dịch bất động sản nông nghiệp để khai thác tiềm năng của phân khúc này.

Bên cạnh đó, việc khai thác và đầu tư bất động sản nông nghiệp cũng gặp khó do Luật Đất đai năm 2013 tạo ra những nút thắt nghiêm trọng. Chẳng hạn, sau ngày Luật Đất đai năm 2013 chính thức có hiệu lực, các tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp từ cá nhân, hộ gia đình đều phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước. Như vậy, các doanh nghiệp không chỉ phải mua quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân, hộ gia đình mà còn phải trả tiền thuê chính đất này cho Nhà nước. Chi phí đất đai vì thế sẽ tăng lên gấp đôi, Nhà nước khó tập trung đất để phát triển nông nghiệp quy mô lớn, áp dụng công nghệ cao. Mặt khác, doanh nghiệp cũng không mặn mà xuống tiền đầu tư.

Những nút thắt này không tạo được mối quan hệ có độ tin cậy cao giữa người nông dân sử dụng đất và doanh nghiệp. Trong trường hợp giá nông sản biến động mạnh so với mặt bằng giá khi ký hợp đồng, nhiều hợp đồng liên kết bị đơn phương xóa bỏ bởi một trong hai bên.

Nên có mạng lưới sàn giao dịch bất động sản nông nghiệp

Để có thể khắc phục những hạn chế, tồn tại nêu tên, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, nên rà soát lại về pháp luật, từ đó đưa ra những giải pháp đổi mới pháp luật đất đai, dần thu hẹp thị trường giao dịch phi chính thức, mở rộng dần thị trường chính thức. Đây là cách thức vừa giúp hoàn chỉnh thị trường giao dịch, vừa đảm bảo an toàn cho giao dịch giữa người nông dân đang sử dụng đất và doanh nghiệp, gia tăng độ tin cậy giữa đôi bên.

Theo ông Võ, nên giao trách nhiệm cho một doanh nghiệp nhà nước đảm bảo mạng lưới trung tâm giao dịch quyền sử dụng đất nông nghiệp tới tận thôn, bản giống như mạng lưới sàn giao dịch. Tổ chức Phát triển quỹ đất là đơn vị có thể đảm trách nhiệm vụ này.

Cùng với đó, cần miễn giảm ở mức cao nhất về nghĩa vụ tài chính khi giao dịch đất nông nghiệp. Có vậy, người nông dân mới sẵn sàng thực hiện những giao dịch chính thức khi chi phí thấp, thủ tục đơn giản. Nhiệm vụ của mạng lưới sàn giao dịch bất động sản nông nghiệp là chắp nối giao dịch thuê đất, góp phần giải quyết thực trạng bỏ hoang đất nông nghiệp tại khu vực đô thị, cận đô thị.

Thông qua hình thức thuê đất bỏ hoang, doanh nghiệp nông nghiệp công nghệ cao có thể đầu tư nông nghiệp đô thị. Mạng lượng sàn giao dịch bất động sản nông nghiệp cũng là đầu mối chắp nối, đảm bảo độ tin cậy giữa các hộ nông dân và doanh nghiệp nông nghiệp, tránh để UBND bất kỳ cấp nào tham gia trực tiếp vào mối quan hệ dân sự - kinh doanh đó.