"Sốt" đất vùng ven chưa có dấu hiệu giảm

Những vùng quê không yên tĩnh

Cơn sốt đất nền không chỉ diễn ra tại Tp.HCM mà còn lan rộng khắp các khu vực giáp ranh như Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu. Ở những địa phương này, câu chuyện người người săn đất, nhà nhà tìm đất đang diễn ra rất mạnh mẽ mà tâm điểm của cuộc tìm đất chính là tỉnh Đồng Nai.

Qua quan sát của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, tại một văn phòng công chứng tư ở huyện Long Thành (Đồng Nai) có hàng trăm người đứng xếp hàng để chờ tới lượt thực hiện giao dịch đất. Một công chứng viên tại đây cho biết, văn phòng công chứng luôn trong tình trạng quá tải suốt gần 1 tháng qua, mỗi ngày có tới hàng trăm khách tới giao dịch. 

Theo ghi nhận của phóng viên, ngoài số lượng giao dịch tăng mạnh thì đất tại huyện Long Thành cũng có mức giá tăng chóng mặt. Theo một nhân viên kinh doanh bất động sản của một sàn thuộc Công ty Sonadezy Long Thành, dự án Khu đô thị Tam An do công ty này làm chủ đầu tư có mức giá 400 triệu đồng/nền (năm 2010) thì nay đã lên tới khoảng 1 tỷ đồng/nền nhưng không có người bán. Nhân viên này tiết lộ, hầu hết các khu vực của huyện Long Thành, từ đất thổ cư đến đất dự án đều có mức giá tăng từ 30-50%, thậm chí có nơi tăng đến 100%.

Không riêng tại Long Thành, giá đất nền tại TP. Biên Hòa (Đồng Nai) cũng tăng "chóng mặt". Cụ thể, tại dự án Khu đô thị Long Hưng, đất nền được chào bán với mức giá 7,5-8 triệu đồng/m2 từ giữa năm 2016 nhưng hiện tại, chủ đầu tư công bố mức thấp nhất là 19 triệu đồng/m2, tức tăng hơn 100% trong khoảng 2 năm.

Ngoài các khu vực trung tâm và các khu vực có thông tin quy hoạch, đất nền tại một số khu vực nông thôn thuộc các huyện Trảng Bom, Cẩm Mỹ (Đồng Nai) vốn yên bình với nghề làm rẫy thì nay dòng người ở các nơi đến tìm mua đất ngày càng nhiều.

Thị trường đất nền vùng ven "tăng nhiệt" và chưa có dấu hiệu giảm

Gia đình anh Tính (xã Ông Quế, huyện Cẩm Mỹ) có 1,2 ha đất trồng cà phê. Tuy nhiên, cuối năm 2017, anh tính bán 5 sào (1 sào Nam bộ tương ứng với 1.000m2) vì kẹt tiền. Khi đó, mức giá anh đưa ra là 250 triệu đồng/ sào nhưng không ai mua. Hiện tại, có không ít người đến đặt vấn đề mua đất, anh Tính "hét" giá lên 500 triệu đồng/sào và đã có người chấp nhận mua mà không cần mặc cả.

Anh Tính bộc bạch: “Không hiểu có chuyện gì mà giá đất ở đây tự nhiên tăng mạnh, không chỉ tôi, mà nhiều người khác trong khu vực này vừa qua cũng bán đất rẫy với giá rất cao”.

Không riêng tại Đồng Nai, hiện tượng đất nền "nóng sốt" còn lan nhanh sang cả Bà Rịa - Vũng Tàu. Ghi nhận của phóng viên cho thấy, so với thời điểm cuối năm 2017, giá đất tại các huyện, thành phố của Bà Rịa - Vũng Tàu, đặc biệt là tại TP. Bà Rịa, huyện Châu Đức, huyện Tân Thành... đều tăng rất cao. Các giao dịch mua, bán đất tại địa phương cũng tăng 20-30%, thậm chí lên đến 50% kể từ năm 2017.

Tại các huyện giáp ranh với Tp.HCM của Bình Dương như Thuận An, Dĩ An, giá đất cũng tăng chóng mặt. Từ cuối năm 2017, giá đất tại trung tâm hành chính Dĩ An mới chỉ ở mức 20-25 triệu đồng/m2 thì nay đã lên đến 30-35 triệu đồng/m2. Từ cuối năm 2017, đất nền tại dự án Thái Bình Shoes (huyện Thuận An) dao động ở mức 23-30 triệu đồng/m2 thì nay đã tăng lên 35-45 triệu đồng/m2.

Giải mã cơn sốt

Có thể thấy rằng, chưa khi nào cơn sốt đất nền vùng ven lại diễn ra mạnh mẽ trên diện rộng như thời gian gần đây. Vậy vì sao đất lại tăng giá nhanh đến vậy và cơn sốt đất có xuất phát từ nhu cầu thực hay không? Nhiều chuyên gia nhận định, cơn sốt đất diễn ra do tác động của cả các yếu tố thật và yếu tố ảo.

Về yếu tố thật, trước tiên phải kể đến sự phát triển của hạ tầng. Trong thời gian qua, hệ thống hạ tầng kết nối liên vùng được đầu tư mạnh đã tác động không nhỏ tới sự phát triển của thị trường bất động sản vùng ven.

Ông Phạm Ngọc Lâm, Tổng giám đốc DKRA nhận định, trong năm nay, có nhiều yếu tố tác động trực tiếp và gián tiếp đến việc tạo sóng thị trường đất nền vùng ven. Trước hết là quan niệm "đất là vĩnh viễn" vẫn còn chi phối tâm lý người dân. Ngoài ra, đầu tư vào đất nền cũng đem lại tỷ suất lợi nhuận cao hơn so với các kênh đầu tư khác.

Bên cạnh đó, nguồn cung đất nền tại Tp.HCM đang khan hiếm cũng góp phần đẩy giá đất lên cao. Khi đó, tại các tỉnh giáp ranh với hạ tầng giao thông thuận lợi, có tiềm năng phát triển, giá đất nền phân lô còn thấp, giá trị đầu tư đa dạng và có tiềm năng tăng trưởng cao đã tạo động lực để nhà đầu tư nhắm đến thị trường đất nền vùng ven.

Cuối cùng, phải kể đến các thông tin quy hoạch vùng, sự phát triển hạ tầng giao thông từ Tp.HCM đến các tỉnh vùng ven. Ngoài tuyến cao tốc Tp.HCM - Long Thành - Dầu Giây đã được đưa vào sử dụng còn có tuyến cao tốc Bến Lức - Long Thành được khẩn trương thi công nhằm kết nối khu vực miền Tây với Bà Rịa - Vũng Tàu và Đồng Nai, dự án Sân bay quốc tế Long Thành được khởi động cùng rất nhiều dự án hạ tầng khác sẽ được triển khai đều là những yếu tố thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản vùng ven. 

Tuy vậy, ông Lâm cho rằng, cũng có những khu vực diễn ra cơn sốt là do có bàn tay của các nhà đầu tư chứ không xuất phát từ nhu cầu thực. Ông nhận định, khi cơn sốt đất không xuất phát từ nhu cầu thực và cứ tiếp tục kéo dài, mức tăng không kiểm soát được thì sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường và xã hội.

Hơn nữa, việc dồn tiền vào đất nền sẽ gây mất cân bằng thị trường vì nguồn tài chính dành cho các phân khúc khác sẽ bị chia sẻ. Ngoài ra, việc giao dịch nhiều lần sẽ khiến thị trường mất cân đối, làm đình trệ tiến trình đô thị hóa.

Theo ông Lâm, thị trường bất động sản các tỉnh vùng ven phát triển sẽ tạo hấp lực phát triển cho các dịch vụ đi kèm trong ngắn hạn và là tiền đề cho sự hình thành các khu dân cư, khu đô thị vệ tinh cho Tp.HCM trong dài hạn, từ đó tạo ra sự cân bằng, đồng bộ trong việc phát triển vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.

Tuy nhiên, cần kiểm soát chặt chẽ làn sóng đầu tư vào thị trường đất nền vùng ven. Các cơ quan quản lý cần quan sát và phản ứng kịp thời, minh bạch các thành phần tham gia thị trường, chính quyền địa phương cần nỗ lực trong công tác quản lý, các nhà đầu tư cần thông minh hơn và có sự thận trọng khi tham gia thị trường.

Cùng chung nhận định, bà Đặng Thị Kim Oanh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Kim Oanh cho rằng, có nhiều nguyên nhân tác động khiến cho đất nền vùng ven Tp.HCM tăng nhiệt nhưng nguyên nhân chính của mỗi khu vực khác nhau là khác nhau.

Cụ thể, giá đất nền tại Biên Hòa, Long Thành, Nhơn Trạch (Đồng Nai) ngày càng tăng và liên tục xác lập mặt bằng giá mới do các thông tin hạ tầng, sự góp mặt của các đại gia địc ốc trong và ngoài nước... Tuy vậy, bà Oanh cho biết: “Khác với Đồng Nai, Bình Dương hiện tại không có nhiều công trình hạ tầng mới để thị trường nhà đất ăn theo, mà căn nguyên chính là nhu cầu nhà ở thực. Trong đó, người lao động chính là đối tượng chính làm nhu cầu nhà ở thực ở Bình Dương liên tục tăng trong nhiều năm qua và chưa dừng lại. Về việc tăng giá bất động sản, Bình Dương không có sự sốt nóng như Đồng Nai, nhưng đà tăng là có cơ sở và luôn tiệm tiến theo thời gian”.

Bà Oanh nhận định, cơ sở cho sự phát triển của thị trường bất động sản Bình Dương chính là việc địa phương này thu hút mạnh mẽ vốn đầu tư của các doanh nghiệp trong và ngoài nước, kéo theo lực lượng lao động nhập cư lớn. Riêng quý I/2018, Bình Dương xếp thứ 2 cả nước về thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài với 435 triệu USD. Trong 3 tháng đầu năm 2018, vốn đầu tư vào Bình Dương từ các doanh nghiệp trong nước đạt 10.300 tỷ đồng.