Nhà đất đang thế chấp ngân hàng có mua bán được không? Thủ tục ra sao?

Vậy thủ tục mua nhà đất đang thế chấp ngân hàng có phức tạp? Cần lưu ý những gì để đảm bảo an toàn cho giao dịch? Bài viết dưới đây sẽ làm rõ những vấn đề này.

1. Nhà đất đang thế chấp ngân hàng có mua bán được không?

Nghĩa vụ của bên thế chấp được quy định tại Khoản 8, Điều 320, Bộ luật Dân sự 2015. Cụ thể, bên thế chấp không được bán, trao đổi, thay thế, tặng cho tài sản thế chấp, ngoại trừ các trường hợp sau:

• Được bán, trao đổi, thay thế tài sản thế chấp nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Đối với trường hợp này, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp. Nếu tài sản thế chấp là kho hàng, bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, tuy nhiên phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.

• Được bán, tặng cho, trao đổi tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của pháp luật hiện hành.

Căn cứ theo các quy định nêu trên thì bên thế chấp không được bán, trao đổi, thay thế, tặng cho tài sản thế chấp, ngoại trừ trường hợp được bên nhận thế chấp (ngân hàng) đồng ý. Như vậy, nếu được sự đồng ý của ngân hàng, bên thế chấp có thể tiến hành việc mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng theo đúng quy định của pháp luật.

2. Mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng theo phương thức nào?

Để đảm bảo quyền lợi của cả bên mua và bên bán nhà đất thế chấp ngân hàng, bạn có thể lựa chọn một trong hai phương thức mua bán sau đây:

• Bên thế chấp thỏa thuận với ngân hàng để thay thế nhà đất đang thế chấp bằng một tài sản bảo đảm khác và giải chấp nhà đất đó. 

• Ba bên (bên bán - ngân hàng - bên mua) ký cam kết đặt cọc liên quan đến việc thanh toán tiền mua nhà đất. Bên mua nộp tiền bằng với tiền mua nhà đất vào một tài khoản tại ngân hàng nhận thế chấp, ngân hàng sẽ thanh toán khoản vay và giải chấp nhà đất đã thế chấp.

Tóm lại, việc mua bán nhà đất thế chấp ngân hàng sẽ được tiến hành đúng quy định của pháp luật nếu được sự đồng ý của ngân hàng. Để đảm bảo an toàn cho giao dịch, tránh phát sinh tranh chấp về sau, hai bên cần thỏa thuận với ngân hàng và ký biên bản thỏa thuận về việc thanh toán khoản tiền vay để rút sổ đỏ về, sau đó thực hiện hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng.

Nhà đất đang thế chấp ngân hàng vẫn được mua bán, chuyển nhượng nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định của pháp luật. Ảnh minh họa

>>> Xem thêm: Sổ đỏ có được thế chấp ở nhiều ngân hàng?

3. Thủ tục mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng

Mua bán nhà đất thế chấp ngân hàng có hai trường hợp: Trường hợp ngân hàng đồng ý cho bên bán chuyển nhượng và trường hợp ngân hàng không đồng ý. Mỗi trường hợp sẽ có trình tự thủ tục riêng, cụ thể như sau:

Trường hợp ngân hàng đồng ý cho chuyển nhượng

Đối với trường hợp mua nhà đất thế chấp ngân hàng này, thủ tục như sau:

• Bước 1: Ký cam kết ba bên

Người mua cần thực hiện thủ tục ký cam kết 3 bên (người mua - ngân hàng - người bán) để thực hiện thủ tục mua bán bất động sản đang thế chấp tại ngân hàng. Biên bản cam kết gồm các điều khoản ràng buộc quyền lợi và nghĩa vụ của 3 bên về việc thanh toán tiền, xử lý vi phạm hợp đồng,...

Lưu ý, các điều khoản thỏa thuận trong biên bản cam kết phải thật rõ ràng, chi tiết, chẳng hạn: Ai là người giữ sổ đỏ khi giải chấp? Cách giải quyết khi có tình huống phát sinh? Thuế, phí ai chịu?...

• Bước 2: Bên mua thanh toán tiền mua nhà đất

Ở bước này, người mua nhà đất thế chấp mở một tài khoản tại ngân hàng đang nhận thế chấp nhà đất, sau đó chuyển tiền vào tài khoản trong một lần hoặc theo giai đoạn thanh toán đã thỏa thuận trong biên bản cam kết ba bên.\

Nếu tiền bán nhà ít hơn khoản nợ (gồm cả gốc và lãi) của bên bán với ngân hàng thì bên bán phải nộp thêm phần còn thiếu, sau đó ngân hàng sẽ thực hiện thủ tục giải chấp nhà đất.

Còn nếu tiền bán nhà nhiều hơn khoản nợ của bên bán với ngân hàng, khi đó bên mua nộp khoản tiền bằng với khoản nợ cho ngân hàng để thanh toán khoản nợ cho bên bán. Ngân hàng sau đó sẽ thực hiện xóa thế chấp, trả lại giấy tờ nhà. Hai bên mua - bán sẽ tự thỏa thuận với nhau về việc thanh toán khoản tiền mua nhà còn lại sau khi trừ đi số tiền đã trả nợ cho ngân hàng. 

• Bước 3: Lập hợp đồng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng

Sau khi ngân hàng thực hiện giải chấp sổ đỏ, bên mua và bên bán cùng nhau ra văn phòng công chứng để lập hợp đồng mua bán nhà đất. Hai bên cần chuẩn bị hồ sơ với đầy đủ các loại giấy tờ sau:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Chứng minh thư nhân dân/căn cước công dân, sổ hộ khẩu

- Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn hoặc xác nhận tình trạng độc thân của địa phương nơi thường trú.

- Phiếu yêu cầu công chứng

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Nếu hai bên đã soạn sẵn hợp đồng mua bán, công chứng viên sẽ xem xét hợp đồng, nếu đáp ứng được yêu cầu thì chuyển sang bước tiếp theo. Trường hợp không đáp ứng sẽ yêu cầu bổ sung, sửa đổi hoặc từ chối công chứng.

Còn nếu hai bên chưa soạn hợp đồng mua bán nhà đất thì công chứng viên sẽ soạn thảo giúp và có sự xác nhận của cả bên mua và bên bán bất động sản.

• Bước 4: Nộp thuế, phí

Các bên sẽ nộp lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân, ngoại trừ các trường hợp được miễn theo quy định của pháp luật. Công thức tính các loại thuế, phí như sau:

Lệ phí trước bạ = 0,5% x Diện tích đất x Giá đất 

Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá chuyển nhượng 

Giá đất được xác định dựa theo khung giá đất do UBND tỉnh ban hành tại thời điểm chuyển nhượng.

Ngoài thuế lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân, các bên có thể phải nộp thêm các loại phí, lệ phí như: Phí công chứng, phí thẩm định hồ sơ, lệ phí đăng ký biến động đất đai...

Thủ tục mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng thường phức tạp và mất nhiều thời gian hơn so với thông thường. Ảnh minh họa

• Bước 5: Thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ tại Văn phòng đăng ký đất đai

Hồ sơ sang tên sổ đỏ gồm các giấy tờ sau:

- Đơn đề nghị đăng ký biến động;

- Đơn đề nghị cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Hợp đồng mua bán có công chứng chứng thực;

- Chứng minh thư nhân dân/căn cước công dân, sổ hộ khẩu;

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ.

Sau khi chuẩn bị hồ sơ, bên mua hoặc bên bán nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Bộ phận một cửa hoặc nộp tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.

Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ.

Đối với trường hợp nộp hồ sơ tại UBND cấp xã, trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, UBND cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.

Văn phòng đăng ký đất đai sẽ kiểm tra hồ sơ, trường hợp đủ điều kiện thì thực hiện các việc sau:

- Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

- Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp;

- Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận mới thì lập hồ sơ trình UBND cấp huyện cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.

- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Văn phòng đăng ký đất đai trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc, kể từ ngày có kết quả giải quyết.

Thời hạn giải quyết hồ sơ sang tên sổ đỏ không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.

Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã; thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật; thời gian trưng cầu giám định.

Trường hợp đặt cọc để giải chấp

Trong trường hợp này, thủ tục mua bán nhà đất thế chấp được thực hiện theo trình tự như sau:

• Bước 1: Đặt cọc

Người mua đặt cọc cho bên bán số tiền bằng số tiền mà người có nhà đất còn nợ ngân hàng để bên bán có đủ tiền giải chấp, rút sổ đỏ về. Việc đặt cọc cao còn giúp đảm bảo bên bán phải bán bất động sản cho mình bởi đặt cọc cao đồng nghĩa với mức phạt cọc cao. Bên nhận cọc vì thế ít có khả năng không bán cho bên đặt cọc hoặc bán cho người khác.

• Bước 2: Trả nợ, giải chấp, rút sổ đỏ về

Kinh nghiệm là, bên mua nên đi cùng bên bán để thực hiện các thủ tục trả nợ ngân hàng, rút giấy tờ nhà đất và xóa đăng ký thế chấp (giải chấp). Sau khi giải chấp xong, các bên thực hiện chuyển nhượng nhà đất như thông thường.

• Bước 3: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng nhà đất.

• Bước 4: Khai thuế, phí chuyển nhượng bất động sản

• Bước 5: Hoàn tất thủ tục sang tên sổ đỏ.

4. Có nên nhà đất đang thế chấp ngân hàng?

Ưu điểm vượt trội của nhà đất thế chấp ngân hàng là pháp lý rõ ràng, hoàn chỉnh bởi ngân hàng trước khi nhận thế chấp đã kiểm tra rất kỹ càng vấn đề này. Do đó, người mua không cần phải lo lắng việc nhà đất có đang vướng tranh chấp hay không, có nằm trong quy hoạch, bị thu hồi không. Chưa kể, nhà đất thế chấp ngân hàng thường có mức giá mềm hơn so với các bất động sản tương tự khác. 

Thế nhưng, đối với người mua, nhà đất thế chấp cũng tiềm ẩn không ít rủi ro. Thông thường, nhà đất thế chấp sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật bởi bên vay không trả được nợ cho ngân hàng. Giấy tờ nhà đất do ngân hàng nắm giữ nên người mua cũng không nắm rõ thông tin bất động sản.

Mặt khác, thủ tục chuyển nhượng, sang tên sổ đỏ nhà đất thế chấp cũng phức tạp và mất nhiều thời gian hơn. Bởi lẽ, mua bán nhà đất thế chấp cần có sự đồng ý của ngân hàng - bên nhận thế chấp.

Vậy có nên mua loại hình bất động sản này? Tùy vào nhu cầu và điều kiện thực tế mà người mua quyết định.

Người mua nên tìm hiểu kỹ thông tin nhà đất có đang thế chấp ngân hàng hay không trước khi quyết định ký hợp động giao dịch. Ảnh minh họa

Cách nào tránh rủi ro khi mua đất đang thế chấp ngân hàng? Một số kinh nghiệm khi mua nhà đất thế chấp ngân hàng mà bạn có thể tham khảo:

Thứ nhất, bên mua nên làm việc trực tiếp với ngân hàng, tránh trường hợp chỉ làm việc với bên bán. Lý do là, bên thế chấp nhà đất không có quyền hạn trong việc bán nhà đất đó.

Thứ hai, về mặt tài chính, để chủ động trong giao dịch này, người mua cần chuẩn bị khoản tiền mua nhà đất bằng hoặc lớn hơn khoản nợ gồm cả gốc cộng lãi tại ngân hàng.

Thứ ba, người mua nên yêu cầu bên bán cung cấp giấy tờ pháp lý và giấy tờ chứng minh ngân hàng đồng ý việc bán nhà đất thế chấp. Lưu ý, cần kiểm tra kỹ xem người đứng tên là ai, đứng tên cả vợ chồng hay đồng sở hữu nhiều người... 

Thứ tư, nếu ngân hàng chấp thuận để bên thế chấp bán nhà đất thì bên mua nên ký hợp đồng đặt cọc mua nhà thế chấp ngân hàng với bên bán để đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà đất.

Đồng thời, thỏa thuận với ngân hàng và bên bán xóa đăng ký thế chấp. Giấy tờ liên quan đến giao dịch cần được lưu giữ cẩn thận để đối chiếu sau này, phòng trường hợp phát sinh rủi ro, tranh chấp.

Thứ năm, thủ tục bán nhà thế chấp của các ngân hàng thường khác nhau, để đảm bảo giao dịch diễn ra suôn sẻ và an toàn, người mua nên liên hệ trực tiếp với ngân hàng để tìm hiểu thông tin, thẩm định thủ tục để chọn phương án phù hợp nhất. Ngoài ra, bên mua cũng có thể tìm luật sư tư vấn uy tín, chuyên nghiệp nhằm hạn chế rủi ro.

5. Làm thế nào để biết nhà đất có đang bị thế chấp ngân hàng hay không?

Nếu bên bán giấu việc nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng thì dù đã lập thành hơp đồng cũng không có giá trị pháp lý, người mua dễ bị mất trắng. Do vậy, để tránh rủi ro, trước khi quyết định ký hợp đồng mua bán, khách hàng cần tìm hiểu xem bất động sản đó có đang thế chấp ngân hàng hay không theo những cách sau:

• Tìm hiểu thông tin tại phòng công chứng

Người mua nên yêu cầu bên bán cung cấp bản photo sổ đỏ hoặc sổ hồng tùy từng trường hợp cụ thể. Để xem nhà, đất đó có đang thế chấp ngân hàng, bạn mang bản photo Giấy chứng nhận này đến văn phòng công chứng tra cứu thông tin. Việc tra cứu thông tin có thể mất phí hoặc không mất phí tùy quy định của từng văn phòng công chứng. 

• Kiểm tra thông tin qua Văn phòng đăng ký đất đai

Bạn có thể kiểm tra nhà đất có đang thế chấp ngân hàng hay không thông qua Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có bất động sản đó. Lưu ý, cách này chỉ hiệu quả khi người bán thế chấp nhà đất tại ngân hàng. Trường hợp thế chấp cho các tổ chức, cá nhân cho vay nóng lãi cao thì người mua không thể kiểm tra thông tin tại cơ quan chức năng có thẩm quyền được.

• Kiểm tra kỹ thông tin bên bán

Thông qua tiếp xúc, trò chuyện với người bán hoặc dò hỏi hàng xóm nơi người bán sinh sống, người dân xung quanh khu vực những thông tin như: Bên bán có đang thế chấp nhà đất để giải quyết nợ nần hay không? Người bán có vay nóng, lãi cao nào không? Họ có thành thật, công khai các giấy tờ nhà không? Có trả lời dứt khoát khi bạn hỏi nhà đất có đang thế chấp? Nhà đất đó có thuộc quyền sở hữu của họ hay không? Có thấy ai đến đòi tiền, siết nợ không?...

• Lưu ý hợp đồng đặt cọc

Khoản tiền đặt cọc thường sẽ không vượt quá 10% giá trị mua bán và hợp đồng đặt cọc nêu đầy đủ các thông tin về thời gian, địa điểm đặt cọc, xử lý tiền cọc khi một trong hai bên vi phạm hợp đồng, thông tin các bên tham gia giao dịch,...

Trên đây là thủ tục mua nhà đất đang thế chấp ngân hàng theo quy định mới nhất và một số lưu ý quan trọng khi mua loại hình bất động sản này. Người mua nhà nên tìm hiểu kỹ lưỡng và cân nhắc trước khi xuống tiền mua nhà đất để tránh rơi vào cảnh "tiền mất tật mang".

Lam Giang (TH)