Quy định về tách thửa và chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Vậy xin hỏi luật sư, liệu tôi có thể chuyển đổi mảnh đất sang đất thổ cư, đồng thời làm thủ tục tách thửa cho 200m2 đất muốn bán được hay không?

Chân thành cảm ơn!

(nhanaibox@...)

Việc tách thửa các loại đất được quy định tại Điều 5, Luật đất đai 2013. (Ảnh minh họa)

Trả lời:

Điều 52, Luật đất đai 2013 quy định về căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

"1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất."

Như vậy, nhu cầu sử dụng đất ghi trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền là căn cứ để bạn được phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất thổ cư.

Bên cạnh đó, theo Điều 57, Luật Đất đai năm 2013 quy định rõ về chuyển mục đích sử dụng đất:

"1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;"

"2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng."

Để chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất thổ cư, bạn phải được sự đồng ý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đồng thời nộp nghĩa vụ tài chính theo quy định hiện hành. 

Tốt nhất, bạn nên liên hệ trực tiếp với Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện/quận nơi có đất để cơ quan này căn cứ và kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất đang có hiệu lực tại địa phương, xem xét, quyết định đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất.

Mặt khác, việc chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan có thẩm quyền đồng ý sau khi được cấp Giấy chứng nhận, bạn mới có thể làm thủ tục tách thửa. 

Nếu bạn được chuyển mục đích sử dụng đất thành một thửa đất thổ cư thì Khoản b, Điều 5, Quyết định 60/2017/QĐ-UBND của UBND Tp.HCM quy định diện tích tối thiểu được tách thửa như sau:

"Điều 5. Quy định về tách thửa các loại đất

1. Tách thửa đất ở:

b) Diện tích tối thiểu của thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa (sau khi trừ lộ giới) như sau:

Khu vực 1 gồm các Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú, thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa tối thiểu 36m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét."

Bạn có thể đề nghị tách thửa nếu được chuyển mục đích đất trồng cây lâu năm sang đất ở trong trường hợp chuyển mục đích sang đất ở, khi thực hiện tách thửa đất ở mà diện tích tối thiểu của thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa tối thiểu 36m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 3m ở quận 8.

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo
(Giám đốc Công ty luật TNHH Đức An)