Căn hộ cao cấp “tự tụt hạng” tìm lối thoát

Cuối năm 2010 là thời điểm thị trường bất động sản (BĐS) lâm vào cuộc khủng hoảng trầ trọng. Cùng chung hoàn cảnh đó, hàng loạt dự án căn hộ cao cấp tại Hà Nội rơi vào cảnh ế ẩm, vắng bóng giao dịch. Để tìm lối thoát cho mình, hàng loạt dự án căn hộ cao cấp đã bị chính ông chủ của mình “hạ cấp” xuống trung cấp, với mức giá giảm đến hàng chục triệu đồng mỗi mét vuông nhằm tìm kiếm khách hàng và tạo được thanh khoản.

Có thể thấy, giai đoạn những năm 2011 - 2012, hàng loạt dự án căn hộ cao cấp đã giảm giá từ 40 triệu đồng/m2 xuống còn 22 - 29 triệu đồng/m2.

Trong số đó phải kể đến những dự án điển hình như: Dự án Golden Palce Mễ Trì thuộc Công ty CP Đầu tư Mai Linh, Dự án Golden Land của Tập đoàn Hoàng Huy, hay Dự án Mandarin Garden của Tập đoàn Hòa Phát. Đặc biệt, Dự án Westa của Coma 18 thuộc quận Hà Đông từng được biết đến là dự án cao cấp, nhưng có thời điểm giá của căn hộ tại dự án này được chào bán với mức dưới 20 triệu đồng/m2.

Trong những tháng cuối năm sẽ còn nhiều dự án căn hộ cao cấp được chủ đầu tư “hạ cấp” sẽ áp đảo cả về số lần mở bán lẫn lượng giao dịch tại thị trường căn hộ Hà Nội.

Mặc dù giá bán đã giảm mạnh, thậm chí theo nhiều chuyên gia thì mức giá này đã thực sự chạm đáy nhưng phân khúc này vẫn không tìm được nguồn thanh khoản.

Trước thực tế đó, nhiều chủ đầu tư căn hộ cao cấp lại loay hoay tìm cách để "cứu" sản phẩm của mình như: Đưa ra căn hộ dạng xây thô để khách hàng có nhiều khả năng lựa chọn. Phương cách này đã giúp nhiều chủ đầu tư thanh lý được số lượng căn hộ không nhỏ.

Việc doanh nghiệp tự động hạ cấp dự án để bán hàng đã trở thành một trào lưu phổ biến ở thời điểm năm 2012 đến nay. Nhiều dự án căn hộ cao cấp đã hoàn thiện nhưng khó khăn trong việc tìm kiếm đầu ra nên tiếp tục phải hạ giá xuống mức giá của căn hộ trung bình hoặc bình dân.

Điển hình là dự án Hồ Gươm Plaza (quận Hà Đông), một dự án căn hộ cao cấp, cơ sơ hạ tầng đã hoàn thiện, chỉ bán với mức giá dao động trong khoảng từ 22 - 29 triệu đồng/m2, đã bao gồm nội thất và VAT. Mới đây, dự án căn hộ cao cấp của Tập đoàn Nam Cường là The Spark Hoàng Quốc Việt cũng chỉ được chào bán với mức giá dưới 30 triệu đồng/m2 dù đã hoàn thiện và đầy đủ nội thất. Hay như dự án căn hộ cao cấp The Spark Dương Nội trong đợt mở bán mới đây cũng đã tự tụt giá bán xuống ngang giá căn hộ bình dân, với giá chưa đầy 20 triệu đồng/m2.

Bên cạnh đó, vẫn còn hàng loạt dự án cao cấp bị “đắp chiếu” trong thời gian dài, đến khi tái khởi động lại mang diện mạo của phân khúc trung cấp, với giá bán trung bình chỉ trên dưới 20 triệu đồng/m2 đối với căn hộ hoàn thiện. Đó là những dự án như CT 1 Trung Văn của Vinaconex 3, Diamon Flower của Handico 6, Green Star của CTCP Ngôi Sao An Bình, HP Landmark Tower của CTCP Đầu tư Hải Phát…

Từ đầu năm đến nay, khi thị trường căn hộ đang có tín hiệu "ấm" lên nhưng nhiều dự án cao cấp vẫn bị hạ xuống bình dân để thu hút khách hàng. Điển hình là dự án khu đô thị cao cấp khá quy mô tại phía Nam TP. Hà Nội do một doanh nghiệp ngoại làm chủ đầu tư cũng đã quyết định làm căn hộ giá trung bình với giá khoảng 1 tỷ đồng/căn để bán ra thị trường.

Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, thị trường bất động sản Hà Nội quý III/2014 , số lượng giao dịch căn hộ trung bình chiếm tỷ trọng cao nhất và giá bán của phân khúc này cũng tăng nhiều nhất, khoảng 1,8% (so với mức tăng trung bình của thị trường là 1%).

Theo CBRE cũng như nhiều chuyên gia trong ngành cho rằng, sở dĩ lượng giao dịch căn hộ trung bình tăng lên là bởi người mua ở đây không chỉ đơn thuần là người có nhu cầu thực mà các nhà nhà đầu tư cũng đã bắt đầu trở lại thị trường. Bên cạnh đó, phân khúc này cũng được cho là hợp lý nhất về chi phí bỏ ra cũng như chất lượng sản phẩm trong thời điêm này

Tận dụng thời thế, nhiều chủ đầu tư đã nhanh chóng tung ra thị trường các dự án trung cấp. Dự kiến, trong những tháng cuối năm sẽ còn nhiều dự án căn hộ cao cấp được chủ đầu tư “hạ cấp” sẽ áp đảo cả về số lần mở bán lẫn lượng giao dịch tại thị trường căn hộ Hà Nội.