HoREA: Chưa có khả năng xảy ra bong bóng bất động sản

HoREA cho rằng, chưa có khả năng xảy ra bong bóng bất động sản trong năm nay bởi các cơ quan quản lý Nhà nước đã có những điều chỉnh, can thiệp kịp thời và hiệu quả trước những hiện tượng bất thường của thị trường. Mặt khác, hiện các doanh nghiệp địa ốc cũng rất nỗ lực trong việc tái cơ cấu đầu tư, đưa ra các sản phẩm phù hợp với nhu cầu của người tiêu dùng. Hơn nữa, giới đầu tư thứ cấp cũng ngày càng am hiểu thị trường và tỉnh táo hơn khi quyết định rót tiền vào nhà đất.

Báo cáo của Hiệp hội nhấn mạnh: "Nói cách khác, qua trải nghiệm các đợt khủng hoảng của thị trường bất động sản thì các chủ thể đều thông minh hơn: Nhà nước thông minh hơn, chủ đầu tư thông minh hơn, ngân hàng thông minh hơn, người tiêu dùng thông minh hơn. Đến nay, có thể nhận định không có khả năng xảy ra "bong bóng" bất động sản trong năm 2018".

Tuy nhiên, đơn vị này cũng thừa nhận thời gian qua thị trường ghi nhận các cơn sốt ảo giá đất nền, giá đất tại các xã ven dự án Sân bay quốc tế Long Thành (Đồng Nai); các huyện, quận vùng ven ngoại thành Tp.HCM và các địa phương có khả năng trở thành đặc khu kinh tế như Phú Quốc (Kiên Giang); Bắc Vân Phong (Khánh Hòa), Vân Đồn (Quảng Ninh).

HoREA cho rằng, chưa có khả năng xảy ra bong bóng bất động sản trong năm 2018.

Trong văn bản nói trên, HoREA nhận định: "Đây chỉ là những đợt sốt giá cục bộ trong phân khúc thị trường đất nền, đất nông nghiệp, thậm chí có những trường hợp mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật, mà phần lớn là mua bán, chuyển nhượng giữa các nhà đầu tư thứ cấp, kinh doanh lướt sóng kiếm lời. Thủ phạm chính là giới đầu nậu và cò đất với thủ đoạn đầu cơ, thổi giá, tạo sóng gây ra các đợt sốt ảo giá đất, giá đất nền tại một số địa phương.

Nhưng, với sự chỉ đạo quyết liệt và hiệu quả của Thủ tướng Chính phủ, UBND Tp.HCM và các tỉnh, tình hình sốt ảo giá đất, giá đất nền hiện nay tại các địa phương đã bước đầu được kiểm soát, hạ nhiệt. Riêng đối với thị trường căn hộ chung cư là phân khúc thị trường lớn nhất của thị trường bất động sản, đã không xảy ra hiện tượng sốt giá, thậm chí nhiều chủ đầu tư đã giảm giá bán căn hộ chung cư, nhất là các dự án căn hộ vừa túi tiền".

Theo HoREA, có 6 nguyên nhân dẫn đến 2 cuộc khủng hoảng bất động sản năm 2007- 2008 và năm 2010.

Một là, vào năm 2007, tăng trưởng GDP ở mức rất cao, đạt 8,48%. Người dân lẫn doanh nghiệp đều dễ kiếm tiền. Họ coi bất động sản là kênh đầu tư để cất trữ, đầu cơ hoặc kinh doanh. 

Hai là, chính sách nới lỏng tín dụng, cho vay dưới chuẩn khiến tăng trưởng tín dụng rất cao vào năm 2007, đạt trên 37%. Đáng chú ý là, tín dụng chủ yếu rót vào lĩnh vực nhà đất.

Ba là, thị trường có sự lệch pha cung - cầu. Phân khúc bất động sản cao cấp phát triển nóng.

Bốn là, giới cò đất, môi giới và nhà đầu tư thứ cấp xuất hiện ngày một nhiều. Chính họ đã tạo ra các đợt sóng giá bất động sản, đẩy giá tăng chóng mặt. Trong bối cảnh đó, tâm lý đầu tư theo đám đông càng được kích thích.

Năm là, khi dấu hiệu của bong bóng bất động sản vừa xuất hiện, các cơ quan quản lý Nhà nước chưa kịp thời trong việc sử dụng các công cụ về quy hoạch, tín dụng, thuế để điều tiết thị trường một cách hiệu quả.

Sáu là, gói kích cầu đầu tư 1 tỷ USD hồi giữa năm 2009 là một nguyên nhân quan trọng dẫn tới cuộc khủng hoảng nhà đất năm 2010. Lúc bấy giờ, các ngân hàng thương mại không kiểm soát chặt nguồn vốn đổ vào địa ốc.

HoREA đã đối chiếu những nguyên nhân dẫn tới bong bóng nhà đất nói trên với thực tiễn thị trường hiện nay. Theo đó, Hiệp hội cho biết, năm 2017, tăng trưởng GDP ở mức cao nhất trong 1 thập kỷ qua, đạt 6,81%. Mức tăng trưởng này là hợp lý và theo chiều hướng tích cực. Bên cạnh đó, năm ngoái, tăng trưởng tín dụng của cả nước đạt 18,17%. So với với năm 2007, con số này chỉ gần bằng một nửa (mức tăng trưởng tín dụng năm 2007 đạt 37%). Tăng trưởng tín dụng năm nay dự kiến đạt khoảng 17%. Đây cũng là mức tích cực và hợp lý. Cùng với đó, hiện Ngân hàng Nhà nước cũng đang nỗ lực thực thi các biện pháp nhằm kiểm soát chặt nguồn tín dụng vào bất động sản, một trong những lĩnh vực đầu tư có độ rủi ro cao.

HoREA nhận định, sốt ảo giá đất tại một số khu vực và tình trạng lệch pha cung - cầu bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản cao cấp là 2 nhân tố trên thị trường hiện nay cần được quan tâm và kiểm soát chặt chẽ. Thị trường địa ốc cũng đang chứng kiến sự xuất hiện của giới đầu nậu, đầu cơ, nhà đầu tư thứ cấp "thổi giá", tạo sóng và lướt sóng để trục lợi. Thực trạng này khiến giá đất nông nghiệp, đất nền bị đẩy lên cao, vượt xa giá trị thực. 

Thế nhưng, Hiệp hội cho rằng, 2 yếu tố trên mới chỉ phản ánh một phần của thị trường nhà đất. Hơn nữa, nó chỉ xảy ra ở phân khúc đất nông nghiệp, đất nền và condotel, từ đó tạo ra cơn sốt ảo giá nhất thời, cục bộ chứ chưa thể tạo ra bong bóng bất động sản trên toàn thị trường. 

Cũng theo HoREA, hiện tại, các cơ quan Nhà nước đã có nhiều kinh nghiệm hơn trong việc sử dụng các công cụ về quy hoạch, tín dụng, thuế... một cách kịp thời và hiệu quả để điều tiết thị trường địa ốc ngay khi xuất hiện các chiều hướng xấu. Chính vì vậy, trong năm 2018 chưa có khả năng xảy ra bong bóng bất động sản.