Khung giá đất tăng gấp đôi để tiến gần giá thị trường

Đối với các đô thị đặc biệt thuộc vùng Đồng bằng sông Hồng và Đồng bằng Nam Bộ, giá đất tối đa là 162 triệu đồng. Tại Hà Nội và Tp. HCM có khung giá cũ cao nhất là 81 triệu đồng/m2, mức giá thấp nhất đối với đất ở đô thị là 40.000 đồng/m2. Đất thương mại dịch vụ đối với đô thị dao động trong khoảng 32.000 đồng đến 129,6 triệu đồng. Khung giá này được lấy để làm căn cứ xây dựng bảng giá đất.

Khung giá đất tăng gấp đôi để tiếp cận giá thị trường. (Ảnh minh họa - Nguồn: vneconomy)

Theo sự phân tích, nhận định của nhiều chuyên gia cũng như đại diện các doanh nghiệp (DN) kinh doanh địa ốc thì thị trường bất động sản sẽ chịu nhiều tác động từ việc tăng giá này, trong đó, việc bồi thường, giải phóng mặt bằng vốn rất khó khăn ở hầu hết các dự án hiện nay sẽ càng làm khó các doanh nghiệp hơn.

Một số chuyên gia cho rằng, khi giá đất tăng gấp đôi sẽ tác động trực tiếp tới giá bồi thường để giải phóng mặt bằng giao cho các dự án, khiến chi phí phát triển hạ tầng và nhà ở đô thị trở nên đắt đỏ. Một số đại diện các DN cũng cho biết, việc giá đất tăng, chắc chắn sẽ tạo nên một áp lực không nhỏ cho các DN, có thể họ sẽ rút khỏi thị trường BĐS hoặc mua lại các dự án "chết" đã có đất sạch. Thực tế đó sẽ ảnh hưởng đến nguồn cung trong tương lai.

Song, cũng có quan điểm cho rằng, việc tăng giá đất sẽ có lợi cho cả đôi bên là Nhà nước và người dân. Tăng khung giá đất góp phần tiến gần hơn với giá thị trường, giúp ngân sách Nhà nước tăng lên và người dân sẽ được lợi từ đó.

Trước những quan điểm còn khác nhau về khung giá đất tăng gấp đôi, phóng viên BĐS đã có cuộc trao đổi với ông Trần Như Trung, một doanh nhân có chuyên môn về lĩnh vực đất đai khi ông đã có 20 năm kinh nghiệm, từng làm tư vấn cho WB, Swedsurvey AB, Rambo AB Thụy Điển, Savills Việt Nam…

Mở đầu câu chuyện, ông Trung không bàn nhiều đến việc tăng giá đất gấp đôi có tác động gì đến thị trường BĐS mà có một góc nhìn khác về khung giá đất ở Việt Nam. Theo quan điểm của ông Trung thì khi đụng chạm đến khung giá đất như là việc "không đầu, không đuôi".

Bởi theo ông Trung, trước hết, phải xác định được rõ mục tiêu của khung giá đất là gì, sau đó mới xem xét đến khung giá được "chế tạo" như thế nào. Về lý luận mà nói thì hiện nay, cả hai thông tin về những điều này đều không có.

Ông Trung cũng chia sẻ thêm, các nước phát triển làm khung giá đất để chỉ dùng vào một hoặc 2 mục tiêu. Còn Việt Nam chúng ta, khung giá lại được xây dựng để làm sao đáp ứng được nhiều mục tiêu như vừa để đền bù, GPMB vừa làm cơ sở định giá vay nợ, thuế đất,…Đây là điều mà không có nước nào làm.

Với những nước phát triển, khi định giá đất để đền bù họ có phương pháp riêng, còn khi định giá vay nợ họ lại có một phương pháp khác…Có nghĩa là, chữ "giá đất" phải được xác định rất cẩn thận đối với mỗi một mục tiêu khác nhau.

"Còn ở Việt Nam thì lại muốn làm được nhiều việc từ khung giá này. Về mặt lý luận là không có. Vì thế, nếu chúng ta cứ tìm một thứ gì mà không có thì chẳng có ý nghĩa gì." Ông Trung nói

Theo quan điểm của ông Trung, chuyện đề bù, bồi thường ở nước ta là một cuộc chơi ngớ ngẩn, và rất khó chơi. Bởi những người trong cuộc chơi đều nghĩ mình đang bị thiệt. DN thì căn cứ vào khung giá Nhà nước để thỏa thuận với dân, và họ cho rằng khi thỏa thuận được với người dân thì giá đó là cao, còn người dân lại nghĩ giá thị trường còn cao nữa.

Dưới quan điểm định giá của ông Trung, trong bối cảnh thị trường chỉ có nhà ở là đang ấm lên còn văn phòng, khách sạn… đều giảm sút, chắc chắn dòng tiền khi đầu tư vào dự án của các chủ đầu tư cũng sẽ bị giảm theo năm. Vì thế nhẽ nào giá đất lại tăng lên.

Mặt khác, ông Trung cũng cho rằng, việc khung giá đất tăng có thể xuất phát từ thực tế giá thị trường đang gấp nhiều lần so với khung giá nên sẽ thiệt cho dân. Do đó, tăng khung giá đất để tiếp cận với giá thị trường.