Sự phân hóa trên thị trường địa ốc

Tác động tích cực từ kinh tế vĩ mô

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho biết, kinh tế thế giới có sự đan xen tốt - xấu trong 9 tháng đầu năm 2014, những căng thẳng chính trị khiến kinh tế tiềm ẩn nhiều rủi ro. Trong bối cảnh chung đó, kinh tế vĩ mô của Việt Nam nhìn chung vẫn ổn định. GDP tăng 5,62% so với cùng kỳ năm ngoái, vượt kế hoạch đề ra, lạm phát giảm. Mức tăng trưởng GDP này đang tạo đà để đạt mục tiêu tăng trưởng cả năm 5,8%.

Ở thị trường tiền tệ, lãi suất huy động VND ghi nhận sự giảm nhẹ trong tháng 9 và đầu tháng 10. Mức lãi suất thực tế ở kỳ hạn dưới 6 tháng của các ngân hàng thương mại thấp hơn nhiều mức trần.

Dù thị trường BĐS có ghi nhận sự khởi sắc nhưng lại diễn ra không đồng đều trên mọi phân khúc cũng như giữa các thị trường.

Theo số liệu báo cáo từ Ngân hàng Nhà nước, thanh khoản hệ thống ngân hàng đạt mức cao, tăng trưởng tín dụng tăng tốc, đạt 7,26% trong tháng 9, dự báo trong năm 2014, tín dụng có khả năng đạt được mục tiêu 12 - 14%.

Trong tháng 9 vừa qua, thị trường chứng khoán (TTCK) cũng ghi nhận những chuyển biến tích cực. Điển hình là VN-Index đã tạo đỉnh mới vào đầu tháng 9 và HNX-Index cũng đạt được mức tăng tốt. Thanh khoản toàn thị trường trong tháng 9 tăng mạnh.

Kinh tế vĩ mô phát triển ổn định với đà tăng trưởng phục hồi đã có những tác động tích cực tới thị trường bất động sản (BĐS) cũng như toàn nền kinh tế. Ngược lại, các ngân hàng đẩy mạnh giải ngân, giảm lãi suất cho vay sẽ tạo điều kiện cho dòng vốn vào thị trường BĐS được dễ dàng hơn, nhờ vậy thị trường sẽ có cơ hội hồi phục nhanh hơn. Mà TTCK và BĐS vẫn được ví như 2 bình thông nhau, vì thế, dòng vốn giữa 2 kênh này sẽ được lưu chuyển với nhau.

Bên cạnh đó, hệ thống văn bản pháp luật cho thị trường BĐS ngày càng được hoàn thiện theo hướng rõ ràng, khoa học, thông thoáng và cởi mở hơn sẽ có tác động tích cực tới thị trường. Trong đó phải kể đến Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Đấu thầu (sửa đổi) và sắp tới là Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Doanh nghiệp (sửa đổi); Luật Đầu tư (sửa đổi) và các văn bản hướng dẫn thi hành luật sẽ được thông qua, ban hành.

Việc tham khảo ý kiến các nhà đầu tư và các thành viên thị trường để góp vào các văn bản quy phạm pháp luật trước khi trình Quốc hội xem xét thông qua của cơ quan soạn thảo đã được các doanh nghiệp đánh giá cao. Tuy nhiên, họ vẫn đang chờ xem những ý kiến đóng góp của mình có được các ban soạn thảo tiếp thu hay không.

Những chuyển biến tích cực của kinh tế đã có tác động tốt đến thị trường BĐS trong những tháng đầu năm. Một số dự án bán được khởi động trở lại, các dự án mở bán cũng tăng mạnh, thanh khoản ở cả hai thị trường Nam, Bắc đều tăng gần gấp 2 lần so với cùng kỳ.

Độ đồng đều chưa cao

Theo VNREA, dù thị trường BĐS có ghi nhận sự khởi sắc nhưng lại diễn ra không đồng đều trên mọi phân khúc và thị trường. Trong đó, tốc độ cải thiện của khu vực phía Nam nhanh hơn so với khu vực phía Bắc. Nguyên nhân chính là do chủ đầu tư đã nhanh chóng tái cơ cấu để đáp ứng nhu cầu thực của thị trường.

Quyền Tổng thư ký VNREA, ông Trần Ngọc Quang cho biết, lòng tin của người tiêu dùng đối với thị trường đã dần hồi phục, nhưng vẫn còn thận trọng, giao dịch nhìn chung bình tĩnh, hiện tượng tranh mua, tranh bán như trước đây là không có.

Trong 8 tháng đầu năm 2014, tăng trưởng tín dụng chảy vào thị trường BĐS đạt mức 9,85%, tăng nhanh hơn so với mức toàn ngành là 5,82%. Mức tăng trưởng này chủ yếu tập trung vào phân khúc trung - thấp cấp. Mức giá cũng được điều chỉnh tiến gần năm 2007. "Song xu hướng tăng, giảm lại có sự phân hóa theo từng khu vực. Tại Hà Nội, lượng cung BĐS tiếp tục tăng và tập trung nhiều ở khu vực Đống Đa, khu phía Tây Thành phố", ông Quang cho biết thêm.

Tuy nhiên, theo VNREA, giá đất dọc tuyến đường vành đai 2 (đoạn Bưởi tới cầu Nhật Tân), sang khu vực Vĩnh Ngọc, Phương Trạch nhìn chung thị trường chưa thực sự khởi sắc trở lại dù có nhích lên khoảng trên dưới 10% so với năm 2013 nhờ ăn theo hạ tầng.

Một khoảng lặng khác đáng chú ý của thị trường BĐS tại Hà Nội là việc chuyển đổi chợ truyền thống thành trung tâm thương mại đã không mang lại hiệu quả cao, nhiều trung tâm thương mại khi đi vào hoạt động đã có tỷ lệ trống lớn. Chính vì vậy, hình thức chuyển đổi này đã được TP tạm dừng triển khai.

Hàng loạt các dự án vi phạm quản lý, sử dụng đất đai đã được Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội thanh tra và hoàn thành kết luận. Đáng chú ý trong bảng danh sách này là những dự án lớn như BIDV Diamond (đang trình lập hồ sơ thu hồi), Castle Plaza nằm trong loạt dự án xin gia hạn, và nhiều dự án lớn khác được Sở này đề nghị gia hạn để có thời gian khắc phục các vi phạm.

Không chỉ vậy,thị trường văn phòng còn ảm đạm, diện tích trống còn cao, giá thuê tiếp tục giảm, nhiều tòa văn phòng bỏ dở việc xây dựng.

Tuy nhiên, VNREA vẫn có cái nhìn lạc quan về thị trường và đánh giá trong những tháng cuối năm, thị trường BĐS được kỳ vọng sẽ có sự phát triển mạnh hơn.