Chuyên gia chỉ rõ cách "bắt mạch" bong bóng trên thị trường bất động sản

Tham gia hội thảo Xu hướng và cơ hội đầu tư bất động sản 2019, ông Vũ Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) cho hay, bong bóng bất động sản thường xảy ra khi hội tụ cùng lúc nhiều bất ổn của nền kinh tế. Cụ thể như sau:

Thứ nhất, kinh tế vĩ mô không ổn định, so với trước đó có sự tăng trưởng nóng bất thường.

Thứ hai, có sự biến động lớn của những kênh đầu tư khác như vàng, chứng khoán, ngoại tệ, gửi ngân hàng... khiến các kênh này trở nên kém hấp dẫn.

Thứ ba, so với thực tế, nguồn cung bất động sản quá nhiều hoặc bị hạn chế về các loại bất động sản.

Thứ ta, lĩnh vực bất động sản thu hút lượng vốn đầu tư quá lớn, chính sách tài chính, tín dụng bất động sản bị buông lỏng và hạ chuẩn cấp tín dụng một cách quá dễ dãi.

Thứ năm, Nhà nước chưa có sự can thiệp hợp lý, kịp thời vào thị trường nhà đất.

Theo ông Phấn, trong năm 2019 chưa cần lo ngại về bong bóng địa ốc nếu đánh giá thực tế thị trường dựa trên 5 dấu hiệu này. Hiện tại, nền kinh tế vĩ mô vẫn phát triển ổn định và không có những biến động lớn ở các kênh đầu tư khác như ngoại tệ, vàng, chứng khoán, gửi tiết kiệm.

Không ít doanh nghiệp đã chủ động lên kế hoạch ứng phó với bong bóng bất động sản. (Ảnh: Lucas Nguyễn)

Mặt khác, nguồn cung được kiểm soát và tồn kho bất động sản đang giảm xuống. Tổng giá trị tồn kho tính đến thời điểm tháng 11/2018 còn khoảng 22.976 tỷ đồng, giảm 105.572 tỷ đồng so với đỉnh điểm lúc thị trường cực kỳ khó khăn (quý I/2013). Tuy vậy, ông Phấn cho rằng, mức tồn kho này vẫn còn khá lớn và để không gây cản trở cho thị trường trong ngắn hạn cần phải giảm thêm.

Bàn về chính sách tín dụng bất động sản, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản cho biết, Ngân hàng Nhà nước đang kiểm soát hiệu quả cũng như dần hạn chế cho vay bất động sản. Các công cụ kiểm soát thị trường đang phát huy hiệu quả. Bên cạnh đó, vai trò chỉ đạo của Nhà nước cũng ngày càng được chú trọng bởi các cơ quan quản lý đã có nhiều kinh nghiệm hơn.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA), một khi tín dụng bất động sản được thắt chặt thì nguy cơ bong bóng năm 2019 khó có thể xảy ra.

Thực tế cho thấy, Ngân hàng Nhà nước đang tiếp tục thực hiện chính sách tín dụng thận trọng, chặt chẽ, có lộ trình hạn chế dần tín dụng vào bất động sản. Cơ quan này cũng đã kịp thời công bố chủ trương không nới room tín dụng trong các tháng cuối năm 2018.

Các ngân hàng thương mại trong năm 2018 chỉ được sử dụng 45% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn, chủ yếu là lĩnh vực địa ốc. Tuy nhiên, kể từ ngày 1/1/2019, tỷ lệ này giảm xuống còn 40%. Ngoài ra, yếu tố quản lý, kiểm soát thị trường cũng là điều giúp lãnh đạo HoREA tin tưởng khó xảy ra bong bóng bất động sản.

Song, thị trường địa ốc năm 2018 chứng kiến đà giảm tốc khá thường xuyên. Nguồn cung nhà ở sụt giảm, giao dịch đất nền và nhà phố giảm trên thị trường thứ cấp, tồn kho một lượng lớn căn hộ nghỉ dưỡng.

Nhiều doanh nghiệp địa ốc để có thể ứng phó với kịch bản xấu xảy ra đã chủ động lên kế hoạch ứng phó với bong bóng. Cùng với đó, thị trường cũng xuất hiện một số quan điểm cảnh báo thận trọng với bong bóng nhà đất.

Trước đó, theo chuyên gia kinh tế ngân hàng, Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu, nếu tín dụng tiếp tục đổ vào bất động sản thì thị trường địa ốc có thể xảy ra bong bóng. Lý do gián tiếp hình thành bong bóng chính là đà tăng tín dụng hiện nay.

Chuyên gia này cho rằng, dấu hiệu xảy ra bong bóng là khi giá bất động sản trong một năm tăng 100%. Bong bóng có thể nổ ra vào khoảng năm 2019, tương đương chu kỳ khủng hoảng 10 năm của thị trường bất động sản.