Giới đầu cơ đất nền sử dụng quá đà đòn bẩy tài chính

Đánh giá về những biến động giá đất thời gian qua, theo Giám đốc Đầu tư Savills Việt Nam, ông Sử Ngọc Khương, môi giới và giới đầu cơ đã tác động mạnh mẽ vào thị trường khiến tâm lý của nhà đầu tư thay đổi. Việc giới đầu tư đất nền đang sử dụng quá đà đòn bẩy tài chính và chủ yếu phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng là vấn đề đáng lo ngại nhất hiện nay. Theo đó, các nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư nhỏ lẻ sẽ bị tác động mạnh nếu chính sách thay đổi.

Dữ liệu thị trường thứ cấp của Savills cho thấy, giá bán đất nền ở các quận có quy hoạch tốt tính đến cuối quý I/2018 tăng từ 15-25% theo năm và 5-15% theo quý. Đây là mức tăng thuộc ngưỡng an toàn, song hành cùng sự phát triển của thị trường bất động sản nói chung.

Thế nhưng, cũng theo chuyên gia của Savills, để tránh bị trục lợi từ giới đầu cơ, nhà đầu tư không nên mua đất nền theo phong trào, theo tâm lý đám đông. Người mua nên lựa chọn các khu vực quy hoạch tốt, vị trí đẹp, pháp lý rõ ràng để "xuống tiền". 

Lãnh đạo Savills Việt Nam khuyến cáo: "Nhà đầu tư không nên ưu tiên lợi nhuận, xem nhẹ giá bán và tính pháp lý dẫn đến rủi ro cao. Đòn bẩy tài chính không nên sử dụng trong lúc thị trường đang tăng giá, hoặc chỉ nên hạn chế ở mức thấp nhất".

Thời gian qua, thị trường đất nền khu Đông Tp.HCM biến động mạnh mẽ. (Ảnh: Vũ Lê).

Savills nhận định, nhu cầu ở của người dân có thật là một trong những nguyên nhân khiến giá đất tại Tp.HCM tăng mạnh trong thời gian qua. Ông Khương cho hay, trong khoảng 10 triệu dân của Tp.HCM hiện nay, 2-3 triệu là người ngoại tỉnh và họ có nhu cầu về nhà ở. Mặt khác, thời gian gần đây, sự cố cháy nổ ở một số chung cư cũng khiến người dân hết sức lo ngại. Thay vì mua chung cư để ở, họ chuyển sang nhà gắn liền với đất. 

Bên cạnh đó, nguồn vốn nâng cấp và đầu tư nhà ở cũng được cải thiện khi nền kinh tế tăng trưởng tích cực, tầng lớp trung lưu gia tăng. Ngoài ra, ông Khương cho rằng, việc Tp.HCM đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mới cũng khiến mặt bằng giá bất động sản tăng lên, nhất là tại những khu vực có quy hoạch tốt.

Theo Savills: "Tài sản của người dân nhiều hơn và nhà đất đang trở thành một loại hình 'của để dành' đáng giá, bên cạnh vàng và tiết kiệm ngân hàng. Với cú hích hạ tầng mạnh mẽ tại Tp.HCM giai đoạn 2015-2017, việc tăng giá đất gần như là tất yếu".

Đơn vị này dự báo, trong 2 quý tới, phân khúc bất động sản liền thổ vẫn được kích cầu. Hơn nữa, do kênh đầu tư này có tỷ suất lợi nhuận hấp dẫn nên hoạt động đầu tư nhiều khả năng sẽ gia tăng trong các tháng tới. Theo đó, mặt bằng giá cũng tăng lên.

Không ít chuyên gia địa ốc lo ngại nguy cơ bong bóng nhà đất khi tình trạng sốt ảo giá đất nền xảy ra tại một số tỉnh, thành lớn và các địa phương có khả năng trở thành đặc khu. Song, trong cuộc họp báo thường kỳ mới đây, Bộ Xây dựng cho biết, thị trường bất động sản vẫn duy trì ở mức ổn định.

Trước những biến động cục bộ của thị trường đất nền thời gian qua, lãnh đạo Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản nhận định, hoạt động chuyển nhượng, buôn bán đất nền tại những nơi được kỳ vọng trở thành đặc khu và vùng ven đô thị lớn khá phức tạp. Vậy nhưng, tình trạng này chỉ diễn ra cục bộ, chưa xảy ra trên toàn thị trường. Đồng thời, các cơ quan chức năng cũng đã có những biện pháp điều tiết kịp thời, hiệu quả. Do đó, chưa thể nói rằng đây là bong bóng bất động sản.